Должностная инструкция техника по эксплуатации зданий: образец

Для кого эта статья:

• Для управляющих компаний и руководителей, ответственных за найм и организацию работы техников по эксплуатации зданий.
• Для специалистов по эксплуатации зданий, желающих выяснить свои обязанности и права, а также адаптировать свои должностные инструкции.

• Для HR-менеджеров и специалистов по подбору кадров, занимающихся формированием должностных инструкций и квалификационных требований для технических позиций.

  Корректно составленная должностная инструкция техника по эксплуатации зданий — залог бесперебойной работы всех систем недвижимости и четкого понимания сотрудником своей роли. Этот документ становится фундаментом для выстраивания эффективных рабочих процессов, предотвращения конфликтов и защиты интересов как работодателя, так и специалиста. Грамотный образец инструкции экономит время на адаптацию новых сотрудников и устраняет серые зоны в распределении ответственности между подразделениями. ??

Работа с документацией — неотъемлемая часть обязанностей техника по эксплуатации. Чтобы оптимизировать этот процесс и повысить профессиональную эффективность, рекомендую освоить Курс «Excel для работы» с нуля от Skypro. Программа поможет создавать автоматизированные журналы учета работ, графики ППР, контролировать инвентаризацию и расходные материалы. Навыки работы с таблицами значительно упростят ведение технической документации и повысят вашу ценность как специалиста.

Должностная инструкция техника по эксплуатации зданий: образец

Должностная инструкция техника по эксплуатации зданий — это нормативный документ, регламентирующий функциональные обязанности, права и ответственность сотрудника, занимающегося техническим обслуживанием объектов недвижимости. Грамотно составленная инструкция обеспечивает четкое понимание сферы деятельности и зоны ответственности специалиста, минимизирует риски конфликтов и способствует эффективной организации рабочих процессов. ??

Стандартная структура должностной инструкции включает следующие разделы:

• Общие положения
• Квалификационные требования
• Должностные обязанности
• Права
• Ответственность
• Взаимоотношения и связи по должности

При разработке должностной инструкции техника по эксплуатации зданий необходимо учитывать специфику объекта, его техническую оснащенность, масштабы и особенности функционирования. Инструкция должна соответствовать актуальным нормативным документам и профессиональным стандартам отрасли по состоянию на 2025 год.

Алексей Петров, технический директор управляющей компании

Несколько лет назад мы столкнулись с серьезной проблемой: отсутствие четкого разграничения обязанностей между техниками привело к тому, что некоторые задачи дублировались, а другие — просто выпадали из поля зрения. Критическим моментом стала ситуация с плановой проверкой вентиляционных систем: один из техников был уверен, что этим занимается его коллега, а тот считал обратное. В результате — предписание от пожарной инспекции и штраф.

После этого случая мы полностью пересмотрели должностные инструкции. Каждый техник получил документ с детальным описанием его обязанностей, зон ответственности и границ полномочий. Внедрение четких инструкций сократило количество внештатных ситуаций на 78% за первый год. Теперь при приеме нового сотрудника я всегда начинаю с подробного изучения должностной инструкции, а затем регулярно провожу аттестацию на соответствие этим требованиям.

При составлении должностной инструкции техника по эксплуатации зданий рекомендуется использовать следующий образец, адаптируя его под специфику конкретного объекта:

Важно регулярно обновлять должностную инструкцию с учетом изменений в законодательстве, технологических инновациях и организационной структуре предприятия. Это обеспечит актуальность документа и его соответствие текущим потребностям организации. ??

Квалификационные требования к технику по эксплуатации

Квалификационные требования определяют необходимый уровень подготовки и компетенций специалиста для эффективного выполнения возложенных на него обязанностей. Для техника по эксплуатации зданий критически важно обладать комплексом технических знаний и практических навыков, позволяющих обеспечивать бесперебойное функционирование всех инженерных систем объекта. ??

Базовые квалификационные требования к технику по эксплуатации зданий включают:

• Образование: среднее профессиональное (техническое) образование по специальностям "Строительство и эксплуатация зданий и сооружений", "Теплоснабжение и теплотехническое оборудование", "Монтаж и эксплуатация внутренних сантехнических устройств, кондиционирования воздуха и вентиляции"
• Опыт работы: не менее 1-3 лет в сфере технического обслуживания зданий и сооружений
• Специальные знания: принципы работы инженерных систем (отопление, водоснабжение, электроснабжение, вентиляция), нормативная документация в сфере эксплуатации зданий, правила технической эксплуатации
• Сертификаты и допуски: группа электробезопасности не ниже III, аттестация по охране труда, допуск к работе с грузоподъемными механизмами (при необходимости)

В зависимости от специфики объекта квалификационные требования могут дополняться или конкретизироваться. Например, для технического обслуживания бизнес-центров класса А могут предъявляться повышенные требования к знанию автоматизированных систем управления зданием (BMS).

Сравнительный анализ квалификационных требований к технику по эксплуатации в зависимости от типа объекта:

Ищете свое призвание в технической сфере или задумываетесь о карьерном росте? Специальность техника по эксплуатации зданий может стать отличным выбором для людей с аналитическим складом ума и техническими навыками. Чтобы понять, подходит ли вам эта профессия, пройдите Тест на профориентацию от Skypro. Тест анализирует ваши навыки, личностные особенности и предпочтения, чтобы определить оптимальное направление профессионального развития в технической сфере или порекомендовать альтернативные карьерные пути.

Особое внимание при определении квалификационных требований следует уделить знаниям в области цифровых технологий. Современный техник должен уверенно пользоваться специализированным программным обеспечением для планирования технического обслуживания, мониторинга состояния оборудования и формирования отчетности. ??

Дополнительным конкурентным преимуществом кандидата на должность техника по эксплуатации зданий является наличие следующих компетенций:

• Знание принципов энергоэффективности и умение применять их на практике
• Навыки диагностики и устранения неисправностей различного оборудования
• Опыт работы с системами автоматизации зданий
• Умение читать технические чертежи и схемы
• Владение инструментами проектного управления

При составлении должностной инструкции следует четко прописать квалификационные требования, соответствующие реальным задачам и условиям работы. Завышенные требования могут необоснованно сузить круг потенциальных кандидатов, а заниженные — привести к найму недостаточно компетентного специалиста.

Ключевые обязанности специалиста по обслуживанию зданий

Перечень должностных обязанностей техника по эксплуатации зданий составляет ядро должностной инструкции и определяет конкретные задачи, которые специалист должен выполнять в рамках своей профессиональной деятельности. Грамотно составленный список обязанностей позволяет установить четкие ориентиры работы и критерии оценки эффективности сотрудника. ??

Основные обязанности техника по эксплуатации зданий можно разделить на несколько функциональных блоков:

1. Техническое обслуживание инженерных систем:
   • Проведение регулярных осмотров технического состояния здания, инженерных систем и оборудования
   • Выполнение планово-предупредительных ремонтов согласно утвержденным графикам
   • Обеспечение бесперебойной работы систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования
   • Контроль за работой приборов учета энергоресурсов
   • Оперативное устранение неисправностей и аварийных ситуаций
2. Административно-техническая работа:
   • Ведение технической документации и журналов учета
   • Составление заявок на приобретение необходимых материалов и запасных частей
   • Участие в разработке планов технического обслуживания
   • Контроль расхода материалов и запасных частей
   • Подготовка отчетов о выполненных работах
3. Взаимодействие с подрядчиками и контролирующими органами:
   • Координация работы подрядных организаций на объекте
   • Технический надзор за качеством выполнения работ подрядчиками
   • Участие в проверках контролирующих органов
   • Подготовка объекта к сезонной эксплуатации
   • Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями
4. Мероприятия по энергоэффективности и безопасности:
   • Контроль соблюдения норм и правил охраны труда и техники безопасности
   • Реализация мероприятий по энергосбережению
   • Обеспечение противопожарной безопасности объекта
   • Участие в разработке и внедрении экологических программ
   • Контроль за своевременной поверкой и калибровкой измерительных приборов

Частота и приоритетность выполнения различных обязанностей могут варьироваться в зависимости от типа объекта, сезона и других факторов. Ниже представлено распределение рабочего времени техника по эксплуатации типичного коммерческого здания:

Ирина Соколова, главный инженер

Когда я только начинала работать с командой техников по эксплуатации, меня удивляло, насколько по-разному сотрудники интерпретировали свои обязанности. Один считал приоритетом документацию, другой — только "железо", третий вообще работал исключительно по заявкам, игнорируя профилактику.

Ситуация изменилась, когда мы разработали детальные должностные инструкции с четкой градацией задач по приоритетам и временным рамкам. Мы внедрили систему КПЭ, привязанную к конкретным пунктам инструкции. Например, если в обязанностях указано ежедневное снятие показаний с приборов учета — этот пункт становился измеримым показателем эффективности.

Результат превзошел ожидания: за первый квартал после внедрения новых инструкций количество аварийных ситуаций сократилось на 42%, время реагирования на заявки уменьшилось в среднем на 34%, а расход энергоресурсов снизился на 17% благодаря регулярной профилактике оборудования.

При разработке раздела должностных обязанностей важно учитывать не только технические аспекты работы, но и коммуникативные функции техника. Современный специалист по эксплуатации зданий должен эффективно взаимодействовать с арендаторами/жильцами, сервисными компаниями и государственными органами. ??

Дополнительные обязанности техника по эксплуатации, которые часто упускаются при составлении должностных инструкций, но имеют существенное значение:

• Участие в планировании бюджета на эксплуатационные нужды
• Проведение инструктажей для персонала по правилам эксплуатации инженерного оборудования
• Адаптация режимов работы инженерных систем под сезонные изменения
• Внедрение современных технологий и методов технического обслуживания
• Контроль качества используемых расходных материалов и запасных частей
• Участие в приемке новых объектов или оборудования в эксплуатацию

При формулировании обязанностей в должностной инструкции необходимо использовать четкие и конкретные формулировки, избегая расплывчатых понятий. Каждая обязанность должна быть измеримой и проверяемой, чтобы можно было объективно оценить качество ее выполнения. ??

Права техника в процессе эксплуатации объектов

Раздел о правах техника по эксплуатации зданий в должностной инструкции имеет не меньшее значение, чем перечень обязанностей. Четко определенные права обеспечивают специалисту необходимый уровень полномочий для эффективного выполнения своих функций, позволяют оперативно принимать решения и предотвращать аварийные ситуации. ???

Основные права техника по эксплуатации зданий включают:

1. Организационные права:
   • Вносить предложения по совершенствованию работы, связанной с предусмотренными должностной инструкцией обязанностями
   • Запрашивать и получать от руководителей и специалистов структурных подразделений информацию и документы, необходимые для выполнения своих должностных обязанностей
   • Привлекать с разрешения руководства специалистов других подразделений для решения возложенных на него задач
   • Требовать от руководства организации оказания содействия в исполнении своих должностных обязанностей и прав
2. Технические права:
   • Останавливать работу оборудования и инженерных систем при обнаружении неисправностей, создающих угрозу аварии или несчастного случая
   • Получать доступ ко всем техническим помещениям и инженерным системам объекта
   • Использовать выделенные материально-технические ресурсы для выполнения своих обязанностей
   • Контролировать соблюдение арендаторами/жильцами правил эксплуатации инженерных систем
3. Права в области безопасности:
   • Отказываться от выполнения работ в случае возникновения опасности для жизни и здоровья
   • Требовать от руководства обеспечения безопасных условий труда
   • Приостанавливать работы подрядных организаций при нарушении ими требований техники безопасности
   • Проводить проверки соблюдения противопожарных и санитарно-технических норм на объекте
4. Профессиональные права:
   • Повышать свою квалификацию
   • Участвовать в специализированных выставках, семинарах и конференциях
   • Знакомиться с новыми технологиями и оборудованием в сфере эксплуатации зданий
   • Вносить предложения по модернизации инженерных систем и внедрению энергосберегающих технологий

Реализация прав техника по эксплуатации непосредственно влияет на эффективность его работы и безопасность объекта. Недостаточный объем полномочий может привести к задержкам в принятии важных решений, а избыточные права без соответствующего контроля могут создать риски для организации.

При разработке раздела о правах в должностной инструкции важно соблюдать баланс между наделением специалиста необходимыми полномочиями и установлением разумных ограничений. Права должны коррелировать с обязанностями и уровнем ответственности техника. ??

Дополнительно следует учитывать типичные проблемные ситуации, с которыми может столкнуться техник, и предусмотреть соответствующие права для их эффективного разрешения. Например: