Почему на вторичное жилье больше процент ипотеки: 5 причин

Для кого эта статья:

• Потенциальные покупатели жилья на вторичном рынке и новостройках
• Ипотечные брокеры и финансовые аналитики

• Люди, интересующиеся экономической ситуацией и условиями ипотечного кредитования в России

  При выборе между новостройкой и квартирой с историей многие сталкиваются с неприятным сюрпризом: ипотека на вторичное жилье почти всегда дороже. В то время как ставка на новостройки в 2025 году может начинаться от 4,5%, на квартиры вторичного рынка она редко опускается ниже 10%. Для покупателя эта разница выливается в сотни тысяч переплаты. Что стоит за такой дискриминацией вторичного жилья и можно ли её обойти? Разберём пять ключевых причин, почему банки не спешат снижать проценты на подержанные квартиры. 🏠💰

Выбирая между вторичкой и новостройкой, важно понимать не только разницу в процентах по ипотеке, но и как работает финансовая система в целом. Курс «Финансовый аналитик» с нуля от Skypro научит вас профессионально оценивать инвестиционную привлекательность недвижимости, рассчитывать реальную переплату по кредитам и прогнозировать изменения на рынке. Узнайте, как принимать финансовые решения, которые работают на вас, а не на банк!

Повышенный процент на вторичку: основные причины

Разница в ипотечных ставках между новостройками и вторичным жильем порой достигает 6 процентных пунктов — цифра, которая может добавить к общей стоимости кредита миллионы рублей. Эта разница не случайна и обусловлена целым комплексом экономических и институциональных факторов. 📊

Первым и самым очевидным фактором выступает государственная политика. Правительство активно стимулирует строительную отрасль через субсидирование ставок именно на первичное жилье. Это приводит к искусственному занижению ставок на новостройки, в то время как вторичка остается без поддержки.

Вторая причина — оценка рисков банками. Вторичное жилье несет в себе больше неопределенностей: от изношенности коммуникаций до потенциальных юридических проблем с предыдущими собственниками. Все эти риски закладываются в процентную ставку.

Третьим фактором выступает ликвидность. Новые квартиры, как правило, быстрее находят покупателя в случае необходимости реализации залога. Вторичке сложнее конкурировать с современными планировками и инфраструктурой новостроек.

Четвертый аспект — амортизация. Чем старше здание, тем больше оно теряет в стоимости с каждым годом. Это прямо влияет на залоговую ценность имущества и, соответственно, на риски банка.

Пятый фактор — маркетинговая стратегия. Застройщики часто договариваются с банками о специальных условиях кредитования для своих объектов, что дополнительно снижает ставки на первичном рынке.

Алексей Петров, ипотечный брокер

Недавно ко мне обратился клиент, желающий приобрести трехкомнатную квартиру в сталинке. При обращении в банк он получил ставку 11,4% годовых и был крайне удивлен, ведь на рекламных билбордах того же банка красовалось предложение с 5,7%. "Почему такая разница?" — недоумевал он. Я объяснил, что льготная ставка действует только для новостроек, участвующих в госпрограмме. После подробных расчетов выяснилось, что, несмотря на более высокий процент, вторичка в его случае все равно оказалась выгоднее: он получал готовую квартиру без затрат на отделку и риска задержки строительства, да еще и в престижном районе. Через год после покупки рыночная стоимость квартиры выросла на 12%, что полностью компенсировало переплату по повышенной ставке.

Риски банков при кредитовании подержанного жилья

Кредитные организации — это в первую очередь бизнес, оценивающий возможные риски и доходность. При работе с вторичным жильем банки сталкиваются с целым спектром дополнительных рисков, каждый из которых требует финансовой защиты в виде повышенной процентной ставки. 🛡️

Юридические риски вторичного рынка значительно выше. История квартиры может скрывать множество неприятных сюрпризов: неучтенные наследники, бывшие супруги с правом на жилплощадь, незаконные перепланировки. Каждый такой случай потенциально может привести к оспариванию права собственности и создать проблемы для банка как залогодержателя.

Техническое состояние объекта представляет второй существенный риск. Если в новостройке все коммуникации новые и соответствуют современным стандартам, то во вторичном жилье износ систем может достигать критических значений. Внезапная необходимость капитального ремонта способна значительно снизить рыночную стоимость объекта.

Третий фактор — ликвидность в случае дефолта заемщика. Если клиент перестанет обслуживать кредит, банку придется реализовывать залоговое имущество. Продать современную новостройку в хорошем районе значительно проще, чем устаревшую квартиру с неудачной планировкой.

Четвертый аспект касается оценки имущества. Стоимость вторичного жилья может колебаться в широких пределах в зависимости от множества факторов: от состояния подъезда до репутации района. Это создает дополнительную неопределенность при определении достаточности залогового обеспечения.

• Юридическая история квартиры может содержать риски оспаривания прав собственности
• Скрытые дефекты и износ инженерных систем могут проявиться после покупки
• При необходимости реализации залога банки сталкиваются с пониженным спросом на вторичное жилье
• Точность оценки стоимости подержанного жилья ниже, чем новостроек
• Страховые компании неохотно страхуют старые здания или делают это по повышенным тарифам

Финансовые решения требуют аналитической точности и понимания рынка. Интересно, к какой сфере у вас есть природная склонность? Тест на профориентацию от Skypro поможет определить, насколько вам подходит карьера в финансовом анализе или ипотечном брокеридже. Получите персональные рекомендации, которые помогут найти идеальную профессию — возможно, именно вы сможете стать тем экспертом, который изменит подход к оценке рисков на рынке недвижимости!

Отсутствие льгот: почему государство не субсидирует

Государственная поддержка ипотечного кредитования в России имеет ярко выраженный приоритет — финансирование строительной отрасли через стимулирование спроса на новостройки. Для вторичного рынка подобные программы практически отсутствуют, и этому есть несколько фундаментальных причин. 🏛️

Прежде всего, субсидирование новостроек имеет мультипликативный эффект для экономики. Каждый рубль, вложенный в строительство, генерирует до 3-4 рублей в смежных отраслях: производстве стройматериалов, логистике, инжиниринге, отделочных работах. Финансирование покупки вторичного жилья не создает такого экономического эффекта — деньги просто переходят от одного собственника к другому.

Второй важный аспект — социальная политика и решение жилищного вопроса. Строительство новых домов увеличивает общий жилищный фонд страны, тогда как сделки на вторичном рынке лишь перераспределяют существующий. В условиях дефицита жилья государству выгоднее поддерживать создание новых квадратных метров.

Третьим фактором выступает политика занятости. Строительная отрасль — один из крупнейших работодателей в стране. По данным на 2025 год, в ней официально трудоустроено более 6,5 миллионов человек. Поддержка строительства — это косвенная поддержка занятости и социальной стабильности.

Четвертый аспект связан с налоговыми поступлениями. Новое строительство генерирует значительные налоговые отчисления на всех этапах: от получения разрешительной документации до сдачи объекта. Это прямая выгода для бюджета, которой нет при субсидировании вторичного рынка.

Наконец, пятый фактор — энергоэффективность и качество жилья. Современные дома строятся по новым стандартам энергосбережения и экологичности. Поддерживая новостройки, государство косвенно способствует обновлению жилого фонда и снижению энергозатрат в масштабах страны.

Марина Соколова, аналитик рынка недвижимости

Я исследовала региональные рынки недвижимости по всей России в течение последних пяти лет. В небольшом городе Тверской области сложилась парадоксальная ситуация. После запуска программы льготной ипотеки на новостройки их стоимость подскочила на 38% за два года, полностью нивелировав преимущество низкой ставки. При этом вторичное жилье, несмотря на более высокий процент ипотеки, оказалось выгоднее для большинства семей. Цена квадратного метра была на 30% ниже, а качество строительства советских домов зачастую превосходило современные новостройки эконом-класса. Это яркий пример того, как государственное субсидирование, нацеленное на поддержку строительной отрасли, не всегда оказывается выгодным для конечного потребителя. Сейчас многие покупатели осознанно выбирают вторичку с высокой ставкой вместо субсидируемых новостроек.

Амортизация недвижимости и её влияние на ипотеку

Одним из ключевых факторов, влияющих на повышение процентной ставки для вторичного жилья, является объективный процесс амортизации недвижимости. Здания и конструкции неизбежно стареют, постепенно утрачивая свои потребительские качества и стоимость, что напрямую отражается на условиях кредитования. 🏢

Банки тщательно оценивают период полезного использования недвижимости. Средний срок службы панельного дома составляет 50-70 лет, кирпичного — 100-150 лет. Когда клиент берет ипотеку на 20-30 лет, кредитная организация учитывает, что к моменту погашения кредита дому может быть уже 70-80 лет, что значительно снижает его рыночную привлекательность.

Особую озабоченность у банков вызывают инженерные системы здания. Трубы, электропроводка, вентиляционные шахты — все это имеет свой срок службы, порой более короткий, чем сама конструкция здания. Капитальный ремонт этих систем может потребоваться в период действия ипотечного договора, что повлечет дополнительные расходы для собственника.

Третий аспект — моральное устаревание. Планировочные решения, которые были передовыми 40-50 лет назад (малогабаритные кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры), сегодня значительно снижают привлекательность жилья. Эта тенденция будет только усиливаться с появлением новых стандартов комфорта.

• Физический износ здания прогрессирует со временем и может достигать 1-2% в год для старых домов
• Инженерные коммуникации в старых домах требуют более частых и дорогостоящих ремонтов
• Энергоэффективность старых зданий в 2-3 раза ниже, что повышает эксплуатационные расходы
• Устаревшие планировочные решения снижают ликвидность жилья на 15-20%
• Перспектива расселения ветхого жилья создает дополнительные юридические риски

Для банка амортизация означает прежде всего снижение ликвидности залога. Если заемщик прекратит выплаты через 10 лет после получения ипотеки, банку придется продавать квартиру в еще более старом доме, что может привести к убыткам. Именно поэтому кредитные организации с особой осторожностью относятся к финансированию покупки жилья в домах старше 30-40 лет, компенсируя свои риски повышенной процентной ставкой.

Как снизить ставку при покупке вторичного жилья

Несмотря на объективно более высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке, существуют проверенные способы их снижения. Грамотная стратегия может помочь сэкономить сотни тысяч рублей на протяжении всего срока кредитования. 📉

Первым и наиболее очевидным методом выступает увеличение первоначального взноса. Большинство банков предлагают снижение ставки на 0,5-1% при первоначальном взносе от 30% и выше. Это не только уменьшает риски для банка, но и сокращает общую сумму кредита, а значит, и переплату по нему.

Вторым действенным способом является зарплатный проект. Клиенты, получающие заработную плату на карту банка-кредитора, как правило, могут рассчитывать на дисконт в размере 0,3-0,5%. Если вы планируете ипотеку, стоит заранее узнать, есть ли у вашего работодателя зарплатный проект с банком, выдающим ипотечные кредиты.

Третья стратегия — страхование жизни и здоровья заемщика. Хотя это и дополнительный расход (обычно 0,3-0,7% от суммы кредита ежегодно), он может обеспечить снижение ставки на 0,5-1%. Особенно выгодно это работает при больших суммах кредита и длительных сроках.

Четвертый метод связан с электронной регистрацией сделки. Многие банки предлагают дисконт до 0,3% за использование этой услуги, которая к тому же экономит время и избавляет от необходимости посещать МФЦ.

Пятым способом является рефинансирование. Если вы уже взяли ипотеку на вторичное жилье по высокой ставке, через 1-2 года можно рассмотреть возможность рефинансирования в другом банке на более выгодных условиях, особенно если ваша кредитная история за это время осталась безупречной.

• Увеличьте первоначальный взнос для получения скидки 0,5-1% от базовой ставки
• Оформите зарплатную карту банка-кредитора (дисконт 0,3-0,5%)
• Приобретите страховку жизни и здоровья (снижение на 0,5-1%)
• Используйте электронную регистрацию сделки (экономия до 0,3%)
• Рассмотрите возможность будущего рефинансирования при снижении ключевой ставки ЦБ
• Изучите специальные акции для определенных категорий недвижимости

Ипотека на вторичное жилье действительно обходится дороже из-за обоснованных финансовых и экономических факторов. Банки защищают себя от повышенных рисков, а государство целенаправленно стимулирует строительную отрасль. Однако это не означает, что вторичное жилье — неудачный выбор. При грамотном подходе и учете всех факторов — от готовой инфраструктуры до отсутствия необходимости вкладываться в отделку — вторичный рынок может предложить оптимальное соотношение цены и качества даже с более высокой процентной ставкой. Главное — осознанно подходить к выбору, учитывая не только базовую ставку, но и общие затраты, включая состояние жилья и перспективы района.