На что можно брать ипотеку: полный список объектов недвижимости

Для кого эта статья:

• Потенциальные заемщики, заинтересованные в ипотечном кредитовании для покупки недвижимости
• Инвесторы, рассматривающие возможность приобретения коммерческой или жилой недвижимости

• Люди, желающие узнать о различных типах недвижимости и условиях ипотечного кредитования в России в 2025 году

  Покупка недвижимости через ипотечное кредитование часто становится единственной возможностью обзавестись собственным жильем или инвестиционным активом. Однако многие потенциальные заемщики ошибочно полагают, что ипотека доступна только для квартир в многоквартирных домах. Реальность намного шире! Банки готовы финансировать приобретение различных объектов – от студий до коммерческих помещений. Какие именно варианты размещения капитала предлагают финансовые организации, какие объекты пользуются наибольшим спросом, и на каких условиях можно оформить кредит в 2025 году? 🏠💰

Планируя ипотечную сделку, важно не только выбрать подходящий объект, но и грамотно оценить финансовые перспективы. Знание основ финансового анализа поможет определить оптимальную сумму кредита, рассчитать долговую нагрузку и избежать ошибок при выборе недвижимости. Курс «Финансовый аналитик» с нуля от Skypro даст вам инструменты для самостоятельной оценки инвестиционной привлекательности объектов и определения максимально выгодных условий ипотечного кредитования. Принимайте взвешенные решения с опорой на точные расчеты!

На что можно брать ипотеку: полный список объектов

Ипотечное кредитование в России постоянно развивается, и банки регулярно расширяют перечень объектов недвижимости, доступных для приобретения с использованием ипотечных программ. В 2025 году заемщики могут оформить кредит на покупку следующих объектов:

• Жилая недвижимость на первичном рынке (квартиры в строящихся домах, апартаменты)
• Жилая недвижимость на вторичном рынке (готовые квартиры, комнаты)
• Частные дома и коттеджи
• Таунхаусы
• Земельные участки (под ИЖС)
• Коммерческая недвижимость (офисы, торговые помещения)
• Гаражи и машино-места
• Апартаменты
• Загородная недвижимость (дачи)
• Объекты незавершённого строительства (при определенных условиях)

Важно понимать, что разные типы недвижимости имеют свои особенности при оформлении ипотечного кредита. Банки предъявляют различные требования к объектам залога, устанавливают разные процентные ставки и предлагают неодинаковые условия кредитования.

Ключевыми факторами, влияющими на решение банка о выдаче ипотечного кредита, являются ликвидность объекта, его техническое состояние, расположение и юридическая "чистота". Банки более охотно кредитуют покупку объектов с высокой ликвидностью, поскольку в случае невыплаты кредита их легче реализовать.

Стоит отметить, что при выборе объекта для ипотеки следует учитывать не только ваши текущие потребности, но и потенциальную инвестиционную привлекательность недвижимости. Правильно выбранный объект может не только решить жилищный вопрос, но и стать выгодным вложением средств. 🏢💼

Квартиры и комнаты: особенности ипотечного кредитования

Квартиры остаются наиболее популярным объектом для ипотечного кредитования в России. Это обусловлено их высокой ликвидностью, стабильным спросом и относительной простотой оформления сделки. В 2025 году для покупки квартир в ипотеку доступны различные программы с государственной поддержкой и специальными условиями от банков.

При выборе квартиры на первичном рынке следует обратить внимание на:

• Репутацию застройщика и его историю реализованных проектов
• Наличие у проекта проектного финансирования и эскроу-счетов
• Стадию готовности объекта (чем ближе к сдаче, тем ниже риски)
• Транспортную доступность и развитость инфраструктуры района
• Качество строительных и отделочных материалов

Для вторичного жилья важными критериями являются:

• Возраст и состояние дома (особенно несущих конструкций)
• Юридическая чистота объекта (отсутствие обременений, неузаконенных перепланировок)
• История владения квартирой
• Состояние коммуникаций в доме
• Планы по капитальному ремонту или реновации

Елена Савинова, ипотечный брокер

Недавно ко мне обратилась молодая пара, Михаил и Анна, которые присмотрели квартиру в новом жилом комплексе. Изначально они планировали брать стандартную ипотеку под 11%, но после детального анализа их ситуации мы выбрали программу "Семейная ипотека" со ставкой 6%, так как у них был годовалый ребенок. Это позволило сэкономить более 2 миллионов рублей на переплате за весь срок кредита!

Кроме того, мы провели сравнительный анализ нескольких жилых комплексов и выяснили, что изначально выбранный ЖК, хоть и казался привлекательным по цене, имел серьезные недостатки в транспортной доступности и качестве строительства. В итоге они остановили выбор на другом комплексе, переплатив всего 500 тысяч, но получив гораздо более ликвидный актив с лучшей инфраструктурой.

Что касается комнат, то ипотека на этот тип недвижимости имеет ряд особенностей. Не все банки готовы кредитовать покупку комнаты, а те, что предлагают такую возможность, часто устанавливают более высокие процентные ставки и первоначальный взнос.

Для успешного оформления ипотеки на комнату важно, чтобы объект соответствовал следующим критериям:

• Комната должна быть выделенной в натуре (с определенной долей в квартире)
• Дом не должен быть аварийным или подлежащим сносу
• Желательно минимальное количество соседей (в идеале – не более 3-4 комнат в квартире)
• Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам

При покупке комнаты также стоит учитывать право преимущественного выкупа соседей – им должно быть предложено приобрести комнату по той же цене, что и потенциальному покупателю, прежде чем совершать сделку с третьим лицом. 🔑📝

Дома, коттеджи, таунхаусы в ипотеку: основные условия

Ипотека на частные дома, коттеджи и таунхаусы становится всё более востребованной, особенно после пандемии, когда многие переоценили преимущества загородной жизни. Однако получить кредит на такие объекты несколько сложнее, чем на квартиры, поскольку банки более тщательно оценивают риски.

При оформлении ипотеки на частный дом банки обращают внимание на следующие факторы:

• Материал строения (каменные и кирпичные дома предпочтительнее деревянных)
• Год постройки (чем новее дом, тем лучше условия кредитования)
• Наличие всех коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация)
• Состояние фундамента и несущих конструкций
• Транспортная доступность и инфраструктура населенного пункта
• Статус земельного участка (должен быть оформлен надлежащим образом)

Особенность ипотеки на частный дом заключается в том, что в залог банку идёт не только сам дом, но и земельный участок, на котором он расположен. При этом земля должна быть в собственности, а не в аренде.

Таунхаусы занимают промежуточное положение между квартирами и частными домами. С одной стороны, это отдельное жилье с собственным входом и нередко с участком земли, с другой – это часть единого архитектурного комплекса. При оформлении ипотеки на таунхаус необходимо убедиться, что он имеет статус жилого помещения, а не нежилого, поскольку от этого зависят условия кредитования.

Антон Дергачёв, риэлтор по загородной недвижимости

Работая с семьей Кузнецовых, которая выбирала между домом в коттеджном поселке и таунхаусом, я столкнулся с интересной ситуацией. Изначально они склонялись к отдельному дому, привлеченные большей площадью участка и отсутствием общих стен с соседями. Однако после финансового анализа выяснилось, что таунхаус будет выгоднее на 20% не только по стоимости приобретения, но и по ежемесячным расходам на содержание.

Ключевым фактором стали коммунальные платежи и обслуживание инфраструктуры. В частном доме площадью 200 м² только отопление зимой обходилось бы в 20-25 тысяч рублей ежемесячно, не считая других расходов. Таунхаус такой же жилой площади требовал вдвое меньше затрат на отопление благодаря общим стенам и централизованным коммуникациям. К тому же, банк предложил ставку ниже на 0,7%, что давало существенную экономию на кредите.

При покупке дома с участком стоит обратить внимание на наличие документов о межевании участка, категорию земли и вид разрешенного использования. Для ипотечного кредитования наиболее предпочтительны земли населенных пунктов с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" (ИЖС). 🌲🏡

Не уверены в выборе между квартирой и частным домом? Возможно, вам подойдет совершенно другая сфера недвижимости или иной финансовый инструмент. Тест на профориентацию от Skypro поможет выявить ваши сильные стороны и предпочтения в работе с финансами и инвестициями. Результаты теста подскажут, какая сфера деятельности подходит вам лучше всего – возможно, вы обнаружите в себе талант к оценке недвижимости или управлению инвестициями в строительство!

Нежилая недвижимость: возможности ипотечных программ

Ипотека на нежилую недвижимость – это перспективное направление для предпринимателей и инвесторов. В 2025 году банки активно развивают программы кредитования коммерческих объектов, хотя условия по таким кредитам обычно более жесткие, чем по жилой недвижимости. 🏢💵

К объектам нежилой недвижимости, доступным для ипотечного кредитования, относятся:

• Офисные помещения
• Торговые площади
• Складские комплексы
• Производственные помещения
• Гаражи и машино-места
• Апартаменты (имеющие статус нежилых помещений)

Коммерческая ипотека имеет свою специфику. Банки тщательно проверяют не только сам объект, но и бизнес-план его использования, поскольку от успешности бизнеса зависит платежеспособность заемщика. Юридические лица и индивидуальные предприниматели могут рассчитывать на более выгодные условия, чем физические лица, особенно если имеют положительную кредитную историю и стабильный доход.

Апартаменты заслуживают отдельного внимания. Хотя формально они относятся к нежилым помещениям, многие банки разработали специальные программы для их приобретения. Главное отличие апартаментов от квартир – более высокие коммунальные платежи и налоги, а также невозможность регистрации по месту жительства. В то же время апартаменты могут стоить на 20-30% дешевле квартир аналогичной площади в том же районе.

Гаражи и машино-места также могут быть приобретены в ипотеку, однако не все банки готовы кредитовать такие объекты. Предпочтение отдаётся машино-местам в капитальных гаражных комплексах или подземных паркингах жилых домов. Отдельно стоящие гаражи в кооперативах менее привлекательны для банков из-за низкой ликвидности.

При оформлении ипотеки на нежилую недвижимость необходимо учитывать следующие нюансы:

• Более высокие процентные ставки (в среднем на 2-4% выше, чем по жилой недвижимости)
• Больший первоначальный взнос (от 25% до 40% от стоимости объекта)
• Более короткие сроки кредитования (обычно до 10-15 лет)
• Необходимость страхования не только залога, но часто и бизнеса
• Тщательная проверка юридической чистоты объекта и его соответствия всем нормам

Однако при грамотном подходе ипотека на коммерческую недвижимость может стать эффективным инструментом развития бизнеса или инвестирования. Многие предприниматели предпочитают платить кредит за собственное помещение, чем арендную плату, которая постоянно растет и не формирует активы.

Специальные объекты для ипотечного кредитования

Помимо стандартных объектов недвижимости, банки предлагают ипотечные программы для финансирования приобретения специфических типов недвижимости, которые требуют особого подхода при оценке и кредитовании. 🔍🏗️

К специальным объектам для ипотечного кредитования можно отнести:

• Земельные участки без строений
• Незавершенное строительство
• Доли в недвижимости
• Строительство дома на собственном участке
• Объекты культурного наследия
• Переоборудованные нежилые помещения (лофты)
• Малоэтажные жилые комплексы в сельской местности

Ипотека на земельный участок без строений – относительно редкий продукт, доступный в ограниченном числе банков. Условия по таким кредитам обычно менее выгодные: высокие ставки, значительный первоначальный взнос (от 30%) и короткие сроки кредитования (до 10-15 лет). Банки предъявляют строгие требования к земельным участкам:

• Категория земель – преимущественно земли населенных пунктов или сельхозназначения с правом строительства
• Вид разрешенного использования – ИЖС, ЛПХ (личное подсобное хозяйство) с правом строительства
• Наличие подъездных путей
• Доступность коммуникаций (возможность подведения электричества, газа, воды)
• Отсутствие обременений и сервитутов

Объекты незавершенного строительства также могут быть приобретены в ипотеку, но с существенными ограничениями. Обычно банки требуют, чтобы степень готовности объекта составляла не менее 50-70%, была оформлена необходимая документация (разрешение на строительство, проектная документация), а также были соблюдены все технические и юридические нормы.

Программы "Строительство дома на собственном участке" становятся всё более популярными. Они предполагают поэтапное финансирование строительства под залог земельного участка, а после завершения строительства – и самого дома. Такие программы позволяют реализовать индивидуальный проект дома, однако требуют тщательной подготовки документации и обычно предусматривают контроль со стороны банка за ходом строительства.

Ипотека на доли в недвижимости – продукт, доступный в ограниченном количестве банков. Основные сложности связаны с оценкой рисков и потенциальными конфликтами с остальными собственниками. Как правило, банки предпочитают кредитовать покупку последней доли, позволяющей заемщику стать единоличным собственником объекта.

Объекты культурного наследия представляют особую категорию. С одной стороны, это уникальные объекты с историческим значением, с другой – их содержание и реконструкция связаны с множеством ограничений и повышенными затратами. Не все банки готовы кредитовать такие объекты, а те, что предлагают такую возможность, устанавливают более высокие ставки и требуют дополнительных гарантий.

При выборе специального объекта для ипотечного кредитования необходимо учитывать не только текущие условия банков, но и долгосрочные перспективы использования и потенциальную ликвидность объекта. Консультация с юристом, специализирующимся на недвижимости, и ипотечным брокером может существенно упростить процесс оформления кредита и минимизировать риски.

Ипотечное кредитование открывает широкие возможности для приобретения разнообразных объектов недвижимости. От классических квартир до коммерческих помещений, от таунхаусов до земельных участков – практически любой тип недвижимости может быть профинансирован через ипотеку при соблюдении определённых условий. Ключ к успешной сделке – тщательный анализ объекта, его юридической чистоты, инвестиционного потенциала и соответствия вашим долгосрочным целям. Помните, что ипотека – это долгосрочное обязательство, поэтому выбор объекта недвижимости должен учитывать не только текущие потребности, но и перспективы на 10-30 лет вперёд.