Сколько раз можно получить вычет на недвижимость: правила и лимиты

Для кого эта статья:

• Для покупателей недвижимости, интересующихся налоговыми вычетами.
• Для финансовых консультантов и аналитиков, работающих с клиентами в области недвижимости и налогов.

• Для специалистов и студентов в области финансов и налогообложения, желающих углубить свои знания.

  Покупка квартиры — значимая инвестиция, но государство позволяет сделать её менее обременительной через налоговые вычеты. Многие владельцы недвижимости задаются вопросом: можно ли получить имущественный вычет несколько раз и на какую сумму? Это критически важно знать, особенно когда вы планируете покупку второго жилья или ещё не полностью использовали лимит по предыдущему объекту. Разберём, как работают правила получения налогового вычета на недвижимость в 2025 году, каковы ограничения и в каких случаях возможно повторное использование этой льготы. 🏠💰

Хотите профессионально управлять своими финансами и получать максимум от налоговых льгот? Курс «Финансовый аналитик» с нуля от Skypro научит вас не только рассчитывать налоговые выгоды при покупке недвижимости, но и создавать комплексные инвестиционные стратегии. Наши эксперты раскроют секреты оптимизации налогообложения, которые позволят вам эффективно использовать имущественные вычеты и другие финансовые инструменты.

Основные правила получения вычета на недвижимость

Имущественный налоговый вычет — это возврат части уплаченного вами НДФЛ при покупке жилья. Начнём с базовых принципов, определяющих возможность получения этой налоговой льготы в 2025 году. 🔍

Во-первых, получить налоговый вычет могут только те граждане, которые платят НДФЛ по ставке 13%. Если вы не имеете официального дохода, облагаемого этим налогом, вернуть средства не получится.

Во-вторых, вычет предоставляется только на определённые виды недвижимости:

• Квартиры, комнаты, доли в них
• Жилые дома и коттеджи
• Земельные участки для индивидуального жилищного строительства
• Земли под уже приобретённым жилым домом

В-третьих, вычет действует не только на саму стоимость недвижимости, но и на расходы, связанные с отделкой (если была приобретена недвижимость без отделки), а также на погашение процентов по ипотечному кредиту.

Екатерина Миронова, налоговый консультант

Один из моих клиентов, Сергей, приобрёл квартиру за 4,5 млн рублей в 2022 году. Он был уверен, что сможет вернуть 13% от всей суммы покупки, то есть около 585 000 рублей. Но когда мы проконсультировались, я объяснила ему, что вычет ограничен 2 млн рублей, поэтому максимально он сможет вернуть 260 000 рублей.

Интересно то, что Сергей выплачивал около 180 000 рублей НДФЛ в год. Это означало, что ему понадобится почти полтора года, чтобы вернуть всю сумму вычета. Мы разработали стратегию, по которой он заявил свои права на вычет через работодателя — так он начал получать зарплату без удержания НДФЛ уже со следующего месяца, а не ждать ежегодной подачи декларации 3-НДФЛ.

Важно отметить, что вычет — это не подарок от государства, а возврат ранее уплаченных вами налогов. Поэтому сумма возврата никогда не может превышать сумму НДФЛ, которую вы реально заплатили или заплатите в будущем.

Лимиты вычета при покупке жилья: что нужно знать

Одним из ключевых вопросов при планировании покупки недвижимости является понимание лимитов вычета. Законодательство устанавливает чёткие границы того, какую сумму можно вернуть. 💵

Основной лимит по вычету на покупку жилья составляет 2 000 000 рублей. Это означает, что независимо от стоимости вашей недвижимости, максимальная сумма, с которой можно получить возврат налога, не превысит этого лимита. Соответственно, максимальная сумма возврата будет равна 260 000 рублей (13% от 2 млн).

Если вы приобретаете недвижимость в ипотеку, то дополнительно можете получить вычет с процентов по кредиту. Здесь лимит составляет 3 000 000 рублей, что позволяет вернуть до 390 000 рублей.

Принципиально важно понимать разницу в правилах до и после 2014 года:

• До 2014 года вычет предоставлялся один раз в жизни, независимо от стоимости приобретённой недвижимости. Если вы купили квартиру за 1 млн рублей и получили вычет с этой суммы, право на вычет считалось использованным полностью.
• После 2014 года введён накопительный принцип — если вы не исчерпали лимит в 2 млн рублей при покупке первого жилья, то можете использовать остаток при последующих приобретениях.

Если вы являетесь пенсионером и не имеете налогооблагаемого дохода, вы можете перенести вычет на предыдущие три года, если в эти годы у вас был доход, облагаемый НДФЛ.

Для семейных пар существуют дополнительные нюансы: каждый из супругов имеет право на вычет в полном объёме, то есть на семью максимальная сумма вычета составляет 4 млн рублей (по 2 млн на каждого супруга).

Как часто можно получать налоговый вычет за квартиру

Понимание частоты получения имущественного вычета — это основа для планирования покупок недвижимости и оптимизации налоговых платежей. 🔄

Ключевым моментом является поправка к Налоговому кодексу, вступившая в силу с 1 января 2014 года. Она разделила всех налогоплательщиков на две категории в зависимости от даты приобретения жилья:

1. Приобретатели недвижимости до 2014 года: Если вы получили имущественный вычет на квартиру, купленную до 2014 года, то правом на вычет вы воспользовались полностью, независимо от суммы покупки и полученного возврата.
2. Приобретатели недвижимости после 2014 года: Если первая недвижимость была куплена после 1 января 2014 года, вы можете получать вычет несколько раз в пределах максимальной суммы 2 млн рублей.

Рассмотрим несколько практических ситуаций:

• Если вы купили квартиру за 1,5 млн рублей после 2014 года и получили вычет с этой суммы, то у вас остаётся право на вычет ещё с 500 тысяч рублей при покупке второго жилья.
• Если первая квартира стоила 3 млн рублей, вычет вы получили с 2 млн рублей (максимум), и лимит считается исчерпанным.
• Если вы купили квартиру до 2014 года за любую сумму и получили с неё вычет, право на повторный вычет у вас отсутствует.

Важно отметить, что лимиты по основному вычету (с покупки) и по вычету с ипотечных процентов — это разные категории. Даже если вы полностью использовали лимит на покупку жилья, вы всё равно можете получать вычет с процентов по ипотеке, если брали кредит на эту недвижимость.

Антон Седов, финансовый аналитик

Мария обратилась ко мне за консультацией в 2023 году. Она купила первую квартиру в 2012 году за 1,2 млн рублей и получила налоговый вычет в размере 156 000 рублей. Теперь Мария планировала приобретение второго жилья и была уверена, что сможет получить вычет с разницы до 2 млн рублей.

К сожалению, мне пришлось её разочаровать. Поскольку первая недвижимость была приобретена до 2014 года, Мария уже использовала своё право на вычет полностью, несмотря на то, что сумма была меньше максимального лимита.

Однако мы нашли решение. При покупке нового жилья в ипотеку Мария смогла бы получить вычет с процентов по кредиту в размере до 3 млн рублей. Это совершенно отдельный вид вычета, который никак не связан с ранее полученным. В итоге при покупке квартиры стоимостью 5 млн рублей с ипотекой на 15 лет она смогла сэкономить около 350 000 рублей на налогах за счёт вычета с процентов.

Периодичность получения вычета также зависит от формы подачи заявления. Можно получить всю сумму сразу, подав декларацию 3-НДФЛ по окончании года, либо оформить вычет через работодателя и получать зарплату без удержания НДФЛ до исчерпания лимита.

Не уверены, подходит ли вам финансовая сфера для построения карьеры? Пройдите Тест на профориентацию от Skypro и узнайте, насколько ваши навыки и интересы соответствуют работе финансового аналитика. Понимание налогового законодательства и умение оптимизировать личные финансы — ценные навыки для построения карьеры в финансовой сфере. Тест поможет определить, стоит ли вам развиваться в этом направлении.

Особые случаи повторного получения имущественного вычета

Законодательство предусматривает несколько исключительных ситуаций, когда налогоплательщик может претендовать на повторное получение имущественного вычета даже при, казалось бы, исчерпанном лимите. 🔐

Один из таких случаев — приобретение недвижимости в долевую собственность с несовершеннолетними детьми. Родители имеют право на получение вычета за доли своих детей, а когда дети достигают совершеннолетия и начинают получать налогооблагаемый доход, они могут самостоятельно заявить право на вычет с этих же долей.

Ещё одна особая ситуация связана с приобретением жилья супругами. В браке действуют следующие правила:

• Вычет предоставляется обоим супругам независимо от того, на кого оформлена собственность (при условии, что имущество приобретено в браке)
• Каждый супруг имеет право на вычет в пределах 2 млн рублей
• Супруги могут распределить вычет между собой в любых пропорциях

Если вы приобрели недвижимость до заключения брака и полностью использовали свой вычет, а затем вступили в брак, ваш супруг всё равно сохраняет право на свой имущественный вычет при покупке другого жилья.

Интересный нюанс касается объектов незавершенного строительства. Если вы приобрели недостроенный дом и в последующие годы вкладывали средства в его достройку, вы можете получать вычет частями после каждого значительного вложения, подтверждённого документально.

Важно знать, что при покупке недвижимости за границей налоговый вычет не предоставляется — он действует только на объекты, расположенные на территории России.

Для предпринимателей есть дополнительные особенности: если вы приобрели недвижимость для коммерческой деятельности, вы не сможете получить имущественный вычет. Эта льгота действует только в отношении жилья, приобретённого для личного пользования.

Документы для оформления вычета на недвижимость

Чтобы успешно получить налоговый вычет, необходимо правильно подготовить пакет документов. Перечень может незначительно различаться в зависимости от способа получения вычета и особенностей приобретения недвижимости. 📝

Базовый комплект документов включает:

• Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ (если вы подаёте документы по окончании налогового периода)
• Заявление на возврат НДФЛ с указанием реквизитов для перечисления средств
• Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за соответствующий налоговый период
• Договор купли-продажи жилья или иной документ, подтверждающий право собственности
• Документы, подтверждающие оплату (платёжные поручения, расписки, банковские выписки)
• Выписку из ЕГРН о регистрации права собственности

Если вы приобретали недвижимость в ипотеку и хотите получить вычет с процентов по кредиту, дополнительно потребуются:

• Кредитный договор
• Справка из банка о размере выплаченных процентов
• Графики платежей

При покупке недвижимости в долевую собственность необходимо предоставить документы, подтверждающие размер доли каждого собственника.

С 2021 года процедура получения вычета существенно упростилась благодаря введению упрощённого порядка — так называемого "вычета в один клик". Для тех, кто имеет личный кабинет на сайте ФНС, налоговая служба автоматически формирует предзаполненное заявление на основании сведений, полученных от банков и Росреестра.

Сроки подачи документов имеют особую важность:

• Декларацию 3-НДФЛ можно подать в течение трёх лет после года, в котором были произведены расходы на покупку жилья
• Заявление на получение вычета через работодателя можно подать в любой момент налогового периода
• Срок рассмотрения заявления налоговым органом — до 30 календарных дней
• Срок перечисления средств после положительного решения — до 15 рабочих дней

При подаче документов через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России все документы должны быть отсканированы и заверены вашей электронной подписью, которую можно получить бесплатно в том же личном кабинете.

В случае повторного получения вычета (при неиспользованном лимите) дополнительно потребуется уведомление о подтверждении права на вычет, которое выдаётся налоговым органом после рассмотрения первичного заявления на вычет.

Налоговый вычет при покупке недвижимости — это не просто льгота, а важный финансовый инструмент, который может существенно снизить ваши расходы. Правильное понимание лимитов и условий получения вычета позволит эффективно спланировать покупку жилья и максимально использовать предоставленные государством возможности. Ключевой принцип — исходите из даты приобретения первой недвижимости: до или после 2014 года, и помните, что каждый гражданин имеет право на возврат до 260 000 рублей с покупки жилья и до 390 000 рублей с процентов по ипотечному кредиту. А если вы делаете покупку в браке — эти суммы можно удвоить.