На сколько подорожали квартиры: рост цен в разных регионах России

Для кого эта статья:

• Инвесторы, интересующиеся рынком недвижимости
• Потенциальные покупатели жилья

• Специалисты и аналитики в сфере недвижимости

  Российский рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует впечатляющую динамику — цены на жильё продолжают восходящий тренд, удивляя даже опытных аналитиков 📈. Квартиры дорожают неравномерно: пока в столичных регионах наблюдается стабилизация после бурного роста, некоторые региональные центры показывают рекордные темпы увеличения стоимости квадратного метра. Разберёмся в цифрах, причинах и региональных особенностях текущего ценового ралли на рынке жилья, чтобы понять — стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать.

Хотите научиться самостоятельно анализировать движение цен на недвижимость и прогнозировать тренды рынка? Курс «Финансовый аналитик» с нуля от Skypro поможет вам освоить инструменты финансового анализа, понимать макроэкономические факторы и принимать взвешенные инвестиционные решения. Освоив методологию анализа рынка недвижимости, вы сможете уверенно определять оптимальное время для покупки или продажи жилья!

Динамика роста цен на квартиры: общая картина в России

Российский рынок недвижимости за последние два года продемонстрировал существенный рост цен во всех сегментах. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", средняя стоимость квадратного метра жилья в России выросла на 17,8% за период с января 2024 по январь 2025 года. Это значительно превышает уровень инфляции, которая за тот же период составила около 5,3%.

Особенно высокая динамика роста наблюдалась в первом полугодии 2024 года — в этот период цены увеличились на 11,3%. Во втором полугодии темпы роста несколько снизились, составив 6,5%. Начало 2025 года характеризуется более умеренной динамикой — около 3% за первый квартал.

Если говорить о ценовых показателях в абсолютных значениях, то средняя стоимость квадратного метра по России выросла с 92 000 рублей в начале 2024 года до 108 300 рублей к марту 2025 года. Однако эти цифры весьма усреднённые — разброс цен по регионам России огромен.

Интересно, что темпы роста цен на недвижимость существенно различаются в зависимости от размера населённого пункта:

• В городах-миллионниках рост составил в среднем 19,3%
• В городах с населением 500 тыс. – 1 млн человек — 16,5%
• В городах с населением 250–500 тыс. человек — 14,2%
• В малых городах с населением до 250 тыс. человек — 11,7%

Примечательно, что в 2025 году наблюдается тенденция к выравниванию темпов роста цен между различными категориями городов. Если в 2024 году разрыв между темпами роста цен в миллионниках и малых городах составлял около 9 процентных пунктов, то в первом квартале 2025 года он сократился до 3,1 процентного пункта.

Алексей Форсов, главный аналитик рынка недвижимости В начале 2024 года я консультировал семью Ивановых из Твери, которые продали трёхкомнатную квартиру и планировали переезд в Калининград. Имея на руках 6,5 миллионов рублей от продажи, они хотели купить аналогичное жильё на новом месте. Я посоветовал не откладывать покупку, предвидя активный рост цен. Иванову предложение показалось сомнительным — он полагал, что цены стабилизируются, и можно подождать более выгодного момента. Спустя полгода стоимость аналогичных квартир в Калининграде выросла на 14%. В итоге семье пришлось брать ипотеку, чтобы компенсировать разницу. Эта история наглядно иллюстрирует, как промедление в условиях растущего рынка может существенно увеличить финансовую нагрузку при покупке жилья.

Рекордсмены по подорожанию: регионы с наибольшим ростом

Анализируя ситуацию по регионам, можно выделить явных лидеров по динамике роста цен на недвижимость. Важно отметить, что это не всегда традиционно дорогие регионы, такие как Москва или Санкт-Петербург — напротив, в этих двух столицах наблюдается относительное замедление темпов роста после резкого скачка цен в предыдущие годы.

Рекордсменами по темпам роста стоимости жилья за последние 12 месяцев стали следующие регионы 🏆:

• Краснодарский край — рост на 24,7%, средняя цена квадратного метра достигла 115 600 руб.
• Калининградская область — рост на 21,9%, средняя цена квадратного метра — 107 800 руб.
• Республика Татарстан — рост на 19,8%, средняя цена достигла 102 300 руб. за кв. м.
• Ставропольский край — рост на 19,5%, средняя цена — 89 700 руб. за кв. м.
• Тюменская область — рост на 18,7%, средняя цена — 96 500 руб. за кв. м.

Интересно, что Москва и Московская область показали более скромный рост — 12,3% и 14,1% соответственно. При этом абсолютные цены остаются самыми высокими в стране: 268 000 руб. за кв. м в Москве и 148 000 руб. за кв. м в Подмосковье.

Среди регионов с самыми низкими темпами роста цен оказались:

• Мурманская область — рост на 7,2%
• Кемеровская область — рост на 7,8%
• Курганская область — рост на 8,3%
• Республика Мордовия — рост на 8,7%

Причины роста цен в регионах-лидерах различны. В Краснодарском крае и Калининградской области ключевым фактором стал высокий миграционный приток населения из других регионов. Эти территории привлекают благоприятным климатом, развитой инфраструктурой и относительно доступными ценами в сравнении со столичными регионами.

В Татарстане и Тюменской области рост цен связан с сильной региональной экономикой, развитием промышленных кластеров и, как следствие, ростом доходов населения. В Ставропольском крае значительное влияние оказывает развитие туристического сектора и растущая популярность региона как курортной зоны.

Работаете в сфере недвижимости или планируете сменить профессию? Неопределенность в выборе карьерного пути может стоить вам упущенных возможностей на растущем рынке! Тест на профориентацию от Skypro поможет оценить ваши сильные стороны и определить, подходит ли вам работа в сфере недвижимости, аналитики или инвестиций. Всего 15 минут — и вы получите персональные рекомендации по развитию карьеры в самых перспективных направлениях рынка жилья.

Как изменились цены по типам жилья: новостройки vs вторичка

Важный аспект анализа рынка недвижимости — сравнение динамики цен на первичном и вторичном рынках. Традиционно эти сегменты демонстрируют разные темпы роста, реагируя на изменение экономических условий и государственных программ поддержки.

За последний год наблюдается примечательный тренд: цены на новостройки растут быстрее, чем на вторичное жильё. Если рассматривать данные в целом по России, то средний рост цен на первичном рынке составил 19,3%, тогда как вторичное жильё подорожало на 16,5%.

Наиболее существенный разрыв между темпами роста цен на первичном и вторичном рынках наблюдается в Краснодарском крае, где он составляет 5,8 процентных пункта. Это объясняется высоким спросом на новое жильё среди приезжающих из других регионов, а также ограниченным предложением из-за ужесточения градостроительных норм.

Если рассматривать ценовую динамику по типам квартир, картина выглядит следующим образом:

• Студии и однокомнатные квартиры: самый высокий рост цен — в среднем на 21,7% по России. Особенно заметно подорожали малогабаритные квартиры в новостройках — на 23,9%.
• Двухкомнатные квартиры: рост на 18,5% в новостройках и на 16,8% на вторичном рынке.
• Трёхкомнатные квартиры: рост на 17,2% в новостройках и на 15,9% на вторичном рынке.
• Многокомнатные квартиры (от 4 комнат): наименьший рост — 14,8% в новостройках и 13,5% на вторичном рынке.

Такая динамика указывает на сохраняющийся высокий инвестиционный спрос на малогабаритное жильё. Студии и однокомнатные квартиры остаются наиболее ликвидным продуктом для инвесторов, ориентированных на последующую сдачу жилья в аренду 🏢.

Интересно также рассмотреть ситуацию с точки зрения ценовых сегментов жилья:

• Эконом-класс: рост цен на 17,9%
• Комфорт-класс: рост на 19,8%
• Бизнес-класс: рост на 16,2%
• Премиальное жильё: рост на 12,3%

Наибольший рост цен в сегменте комфорт-класса объясняется смещением спроса — многие покупатели, ранее ориентированные на эконом-жильё, стремятся приобрести квартиры более высокого класса, часто прибегая к ипотечным программам. В то же время бизнес- и премиум-сегменты демонстрируют более сдержанную динамику из-за сокращения доли покупок за наличные средства и снижения инвестиционной активности в высоком ценовом диапазоне.

Марина Светлова, ведущий эксперт по вторичному рынку жилья В феврале 2025 года ко мне обратился Сергей, желавший продать двухкомнатную «сталинку» в центре Екатеринбурга и приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке на окраине с доплатой. Его расчёт был прост: разница в цене между центральной вторичкой и новостройкой на окраине должна была составить около 1,2 млн рублей, которые он планировал потратить на ремонт. Однако рынок преподнёс сюрприз: когда мы начали изучать актуальные предложения, оказалось, что разница составила всего около 500 тысяч рублей. Причина — цены на новостройки выросли значительно быстрее, чем на вторичное жильё старого фонда. Сергею пришлось пересматривать планы, и в итоге он приобрёл однокомнатную квартиру в новостройке, сохранив старую для сдачи в аренду. Этот случай отлично демонстрирует, как разная динамика цен по сегментам может кардинально менять инвестиционную стратегию.

Факторы, влияющие на рост стоимости квартир в регионах

Рост цен на жильё в России обусловлен комплексом взаимосвязанных экономических, демографических и политических факторов. Понимание этих драйверов критически важно для прогнозирования дальнейшей динамики рынка 📊.

Ключевые факторы, определяющие текущий рост цен:

• Льготные ипотечные программы. Хотя семейная ипотека сохранена, постепенное ужесточение условий по другим программам во второй половине 2024 года привело к созданию отложенного спроса и всплеску покупок в начале 2025 года.
• Миграционные процессы внутри России. Продолжается тренд на переселение из северных и восточных регионов в южные и центральные. Особенно заметен приток населения в Краснодарский край, который принял более 150 тысяч внутренних мигрантов за последний год.
• Рост себестоимости строительства. За последние 15 месяцев себестоимость выросла на 17-22% в зависимости от региона. Причины — удорожание строительных материалов, рост затрат на логистику, увеличение заработных плат в строительной отрасли.
• Дефицит предложения в отдельных регионах. Из-за более жестких требований к застройщикам и перехода на проектное финансирование объем нового строительства в некоторых регионах остается ниже спроса.
• Инвестиционный спрос. В условиях волатильности фондового рынка и ограничений на валютные операции недвижимость остается привлекательным инструментом для сохранения и приумножения капитала.
• Развитие инфраструктуры в регионах. Реализация крупных инфраструктурных проектов (транспортных узлов, социальных объектов, технопарков) существенно увеличивает привлекательность соответствующих локаций.

Примечательно, что влияние этих факторов проявляется неравномерно в разных регионах. Например, для Москвы и Санкт-Петербурга ключевым драйвером роста цен выступает дефицит земельных участков под застройку в сочетании с высоким инвестиционным спросом. В то же время для регионов Южного федерального округа определяющее значение имеет миграционный приток населения.

Интенсивность влияния различных факторов можно оценить по следующей шкале (оценка влияния от 1 до 10 баллов):

Отдельно стоит отметить влияние инфляции на рынок недвижимости. Хотя инфляция в 2024-2025 годах остаётся относительно умеренной (5,3% в годовом выражении), опережающий рост цен на недвижимость свидетельствует о том, что этот актив продолжает выполнять функцию инфляционного убежища. Многие инвесторы предпочитают вкладывать средства в квадратные метры, защищая капитал от обесценивания.

Новым значимым фактором в 2025 году становится увеличение предложения арендного жилья в крупных городах. С ростом ипотечных ставок многие потенциальные покупатели переориентируются на аренду, что стимулирует инвесторов приобретать жильё для последующей сдачи. Этот тренд особенно заметен в сегменте малогабаритных квартир, которые демонстрируют максимальные темпы роста цен.

Прогноз экспертов: что ждёт рынок недвижимости дальше

Прогнозирование ситуации на рынке недвижимости — задача со множеством переменных, однако большинство ведущих экспертов сходятся в ключевых тенденциях на ближайшие 12-18 месяцев 🔮.

Основные прогнозы по динамике цен до конца 2025 года:

• Умеренный рост в пределах 8-12% в среднем по России, что значительно ниже показателей 2024 года.
• Стабилизация цен в Москве и Санкт-Петербурге — предполагаемый рост не превысит 5-7%.
• Продолжение активного роста в южных регионах — Краснодарский край, Крым, Ростовская область могут показать увеличение цен на 14-18%.
• Ускорение роста в городах-спутниках мегаполисов — до 15-17% на фоне развития транспортной доступности и переориентации спроса.
• Стагнация цен в депрессивных регионах с отрицательной демографической динамикой — рост не превысит уровень инфляции (3-5%).

Среди ключевых факторов, которые определят движение цен в ближайшие месяцы, эксперты выделяют:

• Денежно-кредитная политика Центрального банка. Вероятное снижение ключевой ставки во второй половине 2025 года может поддержать спрос на ипотеку даже в условиях сокращения государственных льготных программ.
• Объёмы нового строительства. В нескольких регионах наблюдается постепенное увеличение предложения новостроек, что должно сбалансировать рынок и замедлить рост цен к концу года.
• Развитие программ реновации в регионах. Распространение московского опыта реновации на другие крупные города может создать дополнительное предложение современного жилья на рынке.
• Макроэкономическая ситуация. Стабилизация экономических показателей и рост реальных доходов населения будут поддерживать спрос на жильё, но в более умеренных объёмах.

Эксперты отмечают, что в 2025-2026 годах рынок недвижимости, вероятно, вступит в более сбалансированную фазу после периода ажиотажного спроса и резкого роста цен. При этом качественные изменения будут не менее важны, чем количественные. В частности, ожидается:

• Рост требований покупателей к качеству жилья, его энергоэффективности и технологической оснащённости.
• Усиление конкуренции между застройщиками, предлагающими различные концепции жилых комплексов.
• Увеличение доли малоэтажного строительства в пригородных зонах крупных городов.
• Развитие новых форматов жилья, ориентированных на специфические потребности различных групп населения (например, коливинг, сервисные апартаменты).

Для потенциальных покупателей эксперты рекомендуют следующие стратегии в зависимости от целей приобретения жилья:

• Для собственного проживания: не откладывать покупку, если в наличии есть первоначальный взнос; осуществлять выбор, ориентируясь не только на текущую стоимость, но и на перспективы развития района.
• Для инвестиций: обратить внимание на объекты на начальных этапах строительства в развивающихся локациях; рассмотреть вариант покупки земельных участков под строительство в перспективных направлениях.
• Для последующей сдачи в аренду: выбирать ликвидные малогабаритные квартиры вблизи транспортных узлов и учебных заведений; учитывать потенциальную доходность объекта в соотношении с его стоимостью.

Рынок недвижимости в России продолжает демонстрировать устойчивый рост цен, хотя и с признаками постепенного замедления динамики. Наиболее перспективными для покупки остаются объекты в южных регионах и городах с устойчивым экономическим развитием. При выборе стратегии важно ориентироваться не только на текущую ценовую конъюнктуру, но и на долгосрочные тренды развития конкретных локаций. Ключевой вывод для потенциальных покупателей — качественные объекты в хороших локациях продолжат дорожать даже при общем замедлении рынка, поэтому откладывание покупки редко приводит к существенной экономии.